집을 알아보는 방법 2가지 중 이번에는 대출 관련 내용을 정리해보고자 한다.
1. 나에게 맞는 주택을 알아보고 매매 계약하기
내집마련1] 나에게 맞는 주택 알아보고 매매계약하기
내 집 마련을 꿈꾸며 열심히 돈을 모으고 있지만, 요즘은 더 힘들어진 것 같다. 생애 첫 내집마련을 준비하기 위해 상식부터 채워나가고 싶어 기초부터 다져보고자 한다. 부동산 1도 모르고 무작
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2. 대출하기- 대출 용어 정리 및 금융상품 찾기, 정책모기지
내집을 마련하고자 하는데 보유자금이 넉넉하지 않으면 자연스럽게 대출을 먼저 떠올린다.
대출도 여러 종류가 있기에 잘 알아보고 효과적으로 대출을 잘 받으면 좋을 것 같다.
통계를 봤을 때 우리나라 주택의 평균 매매 가격은 약 3억 4천만 원이다.
공사 보금자리론의 평균 LTV는 56.4%이다.
이처럼 자기 자금만으론 집을 사기 어렵기 때문에 대출을 현명하게 사용할 줄 알아야 한다.
대출 가능한 금액을 결정해주는 DTI, DSR, LTV에 대해 알아보자.
DTI는 대출원금과 이자가 본인의 연소득에서 얼마나 차지하는지 알 수 있는 비율이다.
즉, 소득이 높을수록 대출금액이 적을수록 그리고 대출 만기가 길수록 DTI는 낮아진다.
주의) DTI 비율이 일정한 수준(40~60%) 초과하면 대출제한을 받을 수 있다.
DSR은 DTI보다 강화된 개년으로 DTI가 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 대출의 이자액만 반영한다면
DSR은 신용대출, 마이너스 대출 등 모든 금융권 대출의 원리금 상한액을 반영한다.
따라서 대출심사 시 DSR을 반영한다면 대출받기가 더욱 어려울 수 있다.
LTV는 주택 가격 중 얼마나 대출을 받는지 알려주는 기준이다.
LTV는 규제지역 여부에 따라 지역별로 다르므로 해당 지역이 규제지역인지 확인하자.
예를 들어 LTV가 70%이면 주택 가격의 70%까지 대출이 가능하다는 뜻이다.
하지만 LTV가 70%라고 해서 다 대출이 되지는 않고 주택임대차 보호법에 따라 세입자의 보증금을 지켜주기 위한 최우선변제 소액 임차보증금이 있는데 이를 대출한도에서 차감한다.
(서울의 9억 초과 주택인 경우 LTV 20% 적용(20년 10월 기준))
지역별 최우선변제 소액 임차 보증금액을 꼭 확인해보면 좋을 것 같다.
간단한 예시로 알아보자
- 선순위 채권이 없는 경우
주택 가격 3억 원, LTV70%, 소액 임차보증금이 3,700만 원일 때는 1억 7300만 원 정도 대출을 받을 수 있다.
여기서도 금액이 부족하다면,
MCG(Mortgage Credit Guarantee), MCI(Mortgage Credit Insurance)라는 보증, 보험 상품이 있어 보증료, 보험료를 부담하면 지역별 소액보증금을 공제하지 않고 LTV비율만큼 대출이 가능하다.
그러면 대출은 얼마를 받는 것이 유리할까?
금융기관의 DTI, LTV 기준에 맞춰 자신의 소득과 상환능력을 고려해서 결정하면 된다.
알려준 기준으로 본인들에게 맞는 대출상품을 찾아보는 것이 좋다.
대출상품은 은행연합회(www.kfb.or.kr), 금융감독원(www.fss.or.kr), 금융기관 홈페이지(한국 주택금융공사 www.lh.or.kr, 기금 e 든든 enhuf.molit.go.kr) 등을 통해 비교 가능하다.
또한 대출상품의 처분조건부와 실거주 요건 등 규제사항을 잘 확인하고 대출을 받아야 한다.
tip) 규제지역에서 주택구입을 위해 주택담보대출을 이용하는 경우 6개월 이내 기존주택을 처분하고 신규주택 전입을 의무화 (6.17 부동산 대책 참고)
그리고 불가피하게 대출을 취소해야 한다면 대출 계획 철회 제도를 활용하면 된다.
여신거래 기본약관에 따라 2억 이하의 담보대출은 대출실행 이후 14일 이내 철회의사를 표시하고 원금과 이자, 부대비용을 전액 환불할 경우 철회가 가능하다.
주택담보대출로 주택 구매 시에는 인지세를 확인해야 한다.
인지세는 대출약정 체결 시 납부하는 세금으로 고객과 금융기관이 50%씩 부담
일반적으로 금융기관에서 1순위 근저당권을 설정하는 것도 참고해야 한다.
근저당권 설정비는 대출에 대한 담보로 집에 설정하는 저당권으로 금융기관에서 1순위 근저당권 설정(비율은 금융기관부담)
대출의 전반적인 것을 알 수 있었다.
무엇보다 소득과 상환능력을 잘 고려해서 대출신청을 하는 게 제일 중요한 것 같다.
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